• پنج شنبه،02 آذر 1396
  • ورود
 
اَللّهُمَّ کُنْ لِوَلِیِّکَ الْحُجَّهِ بْنِ الْحَسَنِ صَلَواتُکَ عَلَیْهِ وَعَلی آبائِهِ فی هذِهِ السّاعَهِ وَفی کُلِّ ساعَهٍ وَلِیّاً وَحافِظاً وَقائِداً وَناصِراً وَدَلیلاً وَعَیْناً حَتّی تُسْکِنَهُ أَرْضَکَ طَوْعاً وَتُمَتِّعَهُ فیها طَویلاً.
       
      • الگوی پشتیبانی بازسازی بافت فرسوده جویباره

        الگوی پشتیبانی بازسازی بافت فرسوده جویباره

        غلامرضا عمرانی , مژگان ابراهیمی
        ارائه شده در
        کلمات کلیدی :جویباره ، بافت فرسوده تاریخی ، نوسازی خانه ها ، کاهش زمین ، زمین ذخیره
        الگوی جویباره به آفرینش روشی جهت نوسازی بافت فرسوده تاریخی می پردازد که درآن حتّی الامکان زمینها از مالکین تملّک نمی شود. ساکنان قدیمی و کنونی که غالباً از اقشار ضعیف جامعه اند برجای خود باقی خواهند ...

            مقدمه

         

                  با نگاهی به ساختار شهری و معماری امروز ایران ، انواع مشکلات و معضلات ناشی از گونه‌ای لجام گسیختگی ، بی‌هویّتی و آشفتگی دیده می‌شود که در بافتهای فرسوده و بعضاً با ارزش تاریخی ، دردش بیشتر و آزارش عمیق‌تر است. بافت‌های قدیمی شهرهای تاریخی ما ، «از یک سو آشفته‌ترین ، فرسوده‌ترین و پرمشکل‌ترین نواحی شهر و از سوی دیگر حامل ارزش‌های تاریخی و فرهنگی گرانبهایی است که در کالبد آن تبلور یافته است» و شگفت‌تر آن که «هر دوی این خصلت‌های متّضاد ، روزبه‌روز سنگین‌تر می‌شود». (صفامنش ، آبادی ، 1372)

         

                  رویارویی با مشکلات بافتهای فرسوده و تاریخی به علّت جنبه‌های متعدد ، ماهیتاً دارای پیچیدگی‌ها و ظرافت‌هایی است که برنامه‌ریزی ، تصمیم‌گیری و اقدام در این خصوص را دشوار و حسّاس می‌نماید. با وجود اهتمام قدیم دولت و به کار بستن راه‌کارهای گوناگون در راستای احیا ، بازسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری ، حجم عظیم این مناطق شهری و رها شدن ، انجام نشدن و نیمه‌کاره ماندن و طولانی شدن اجرای بسیاری پروژه‌ها، نشان دهنده نامتناسب بودن برنامه‌ها و مدل‌ها و الگوهای درنظر گرفته شده با واقعیّت این بافت‌هاست.

         

                   مشکل اصلی و عمده پیش‌ روی این طرح‌ها تأمین سرمایه و اعتبار هنگفتی است که برای عملی شدن برنامه‌ها به آن نیاز است و همچنین این اهداف و برنامه‌ها محقّق نخواهد شد مگر که این فرآیند با توجیه کامل و مشارکت همه جانبه شهروندان ساکن در این‌گونه بافت‌ها و با در نظر گرفتن منافع آنان طراحی و اجرا شود و چنانچه دولت و نهادهای ذی‌ربط نتوانند اعتماد ساکنان این بافت‌ها را به دست آورند ، نمی‌توان به توفیق چنین طرح‌هایی امید داشت.

         

                  بی‌شک بیرون کردن ساکنان قدیمی یا کنونی بافت‌های فرسوده ، بی‌اهمیّت یا کم ‌اهمیّت شمردن موضوع حفظ ارزشهای بافت وبناهای ارزشمند برجای مانده از دوره‌های گذشته ، کم‌توجهی به ایجاد بافت جدید متناسب با این ارزشها ، عدم تحقّق وعده‌های داده شده به مردم ، ناکارآمدی طرح‌ها بر اثر عدم تأمین مالی و برنامه‌ریزی صحیح و ... باعث سلب اعتماد شهروندان و ساکنان بافت‌ها شده و کلّ فرآیند را غالباً با بن‌بست روبرو کرده است.

         

                  نامعلومی ضوابط نوسازی – بهسازی ، فقدان تأسیسات و تسهیلات شهری ، دسترسی و معابر نامناسب زندگی امروز و ... از جمله گرفتاریها محیط زندگی بافت قدیم است تا جایی که ساکنین بافت قدیمی ، امید به تغییر و بهبود محیط کالبدی خود را از دست داده‌اند و به پیشنهادهای جدید بی اعتماد شده‌اند.

         

                  چگونه باید با این نا امیدی و بی‌اعتمادی مقابله کرد؟ اگر قرار باشد بازهم همچون موارد مشابه ، طرحی نیمه‌کاره بماند یا در همان گام نخستین متوقف شود ، جز دامن زدن به این ناامیدی ثمری نخواهد داشت. هرچه فرصت‌های «بهسازی» به تعویق افتد «فرسودگی» در تمام ابعادش عمیق‌تر خواهد شد. مطمئناً احیا و باز زنده ‌سازی و بازسازی بافت‌های فرسوده علاوه بر جلوگیری از گسترش تبعات منفی آن به سایر مناطق شهری ، دستاوردهای متعدّدی برای شهر و شهروندان دارد که بهینه‌سازی ، بهره‌گیری از زمین شهری ، ارتقاء شاخص‌های زندگی شهری ، صیانت از سرمایه‌ها و منابع انسانی ، کاهش آسیب‌ها و خسارات ناشی از حوادث طبیعی ، افزایش درآمد حاصل از رونق صنعت گردشگری و ... از این دست می‌باشد.

         

         

                هر اقدامی هرچه سنجیده و ورزیده باشد ، باز هم مدّعیانی خواهد داشت. همین است که جرأت مداخله در بافت وسیع فرسوده (و تاریخی) را کاهش می‌دهد و طرح‌ها حتّی اگر تمام شود ، اجرا نشده و اگر اجرا شود ناتمام و اگر تمام شود نافرجام باقی می‌ماند. این است که برخی عقیده دارند ، اگر گوشه فرسوده‌ای از بافت قدیم ، مطالعه و تکلیف آن برای اجرا روشن شود ، مسائل واقعی و خطاهای طراحی در عمل و هنگام اجرا بهتر آشکار می‌شود.

         

                  بدیهی است تشخیص مرزهای صحیح بین تمایلات نوسازی و امروزی شدن و حفظ سنت‌ها و قالب‌های گذشته ، ضروری است اما از آن مهم‌تر این که باید مردم و نیازهای آنها را درست بشناسیم. آنها عادت کرده‌اند که در بیان نیازشان به تسهیلات رفاهی امروزی مبالغه کنند و برعکس علاقه آنها به محیط (کالبد) و فضای (زندگی) گذشته به ناخودآگاه آنان عقب‌نشینی کرده است و هنر در این بین ، کیفیت استخراج و تلفیق بین این دو گرایش است و این یعنی آن که بتوان علاوه بر توجّه به نیازهای آشکار ، علاقه‌های ته‌نشین شده در ناخودآگاه فردی و جمعی را نیز هدایت ، کشف و ارضا کرد.

         

                  الگوی مسکن مشارکتی جویباره اصفهان در راستای آفرینش و ارائه الگویی جهت بکار بستن مفاهیم اصیل و مهمی که ذکر شد در قلب بافت تاریخی و هسته اولیّه ابر شهر تاریخی – فرهنگی ایران با رویکردی مناسب در نحوه مداخله در بافت‌های فرسوده شهری که بر اساس اهداف ، شرایط و دیدگاه‌ها می‌توان بکار بست. در برون رفت از معضل بافتهای فرسوده ، با مقتضایی که پیش از این توضیح داده شد ، کوشید تا با ارائه راهکارهای هوشمندانه در پشتیبانی بازسازی بافت‌های فرسوده و تاریخی مبتنی بر مفاهیم ، گام بردارد. آن مفاهیمی که «پس از حتی یک دوره نادیده انگاری به آسانی بازیافتن نیست و همین فقدان مفاهیم است که به معضل بدل می‌شود» (کریستن نوربری شولتز)

         

                  در روش الگویی ارائه شده در جویباره اصفهان ، حتّی‌الامکان زمینها از ساکنان تملّک نمی‌شود و به عبارتی ساکنان قدیمی و کنونی بر جای خود باقی خواهند ماند و رکن تعیین کننده‌ای در شکل‌گیری بافت جدید خواهند بود ، تحقق توسعه درونی شهر با توجه به مدل پیشنهادی و حرکت گسترده و خودکفای مردمی بر مبنای ساختار مدیریتی  اعتمادآفرین و حمایت کننده نهادها و مراجع ذی‌ربط شکل خواهد گرفت. هر قطعه (بلوک شهری) بدون نیاز به سرمایه‌گذاری وارداتی خاصی و فقط از محل مرغوبیت عمومی آن و کاهش و تقسیم هوشمندانه و عادلانه بخش کوچکی از کالبد به مرز خودکفایی و خودگردانی می‌رسد. توزیع هزینه و سود در بین ساکنین ، مالکین و شرکای احتمالی به عدالت انجام خواهد شد و بسترهای مناسب جهت ساخت و ساز مستقل و یا مشارکتی به انتخاب و توان متنوع همه مالکین و ساکنان فراهم خواهد شد که به تفصیل به شرح گامهای اجرائی این طرح  خواهیم پرداخت.

         

                  ساختار و کارکرد فضاهای کالبدی بافت تاریخی شهر اصفهان سرشار از تنوّع و غنا بوده و هست ؛ چیزی که جای خالی آن در ساختار شهرسازی امروز مشهود است و بر این اساس در فرآیند طراحی و ساماندهی بازسازی باید بر آن همّت گماشت و رسالت خویش در گونه‌شناسی و تیپولوژی عناصر شهری و معماری با هویت را در آن به انجام رساند. در این راه ، توجّه به طراحی اقلیمی ، بومی و محلی (شیعه ، 1380 ، ص 214) ، التفات به گونه‌شناسی معماری و شهرسازی تاریخی ایران (معماریان ،  1371، ص 83-311) ، بهره‌گیری از ویژگیهای سیستمی عناصر معماری ایران (فرشاد ، 1372 ، ص 104-109) ، نگاه همزمان به بافت‌های سنّتی شهری و احترام به ابنیه تاریخی (فلامکی ،  1372، ص 121) ، طراحی منظر شهری با بهره‌گیری از مناظر سنّتی (کالن ،  1377، ص 13) ، شناسایی کیفیت بی‌نام در معماری (الکساندر ، 1381 ، ص 34) و نیز توجّه تام و تمام به مردم و ایجاد پایداری و امنیّت و رفاه برای آنان و مشارکت آنها در همه فرآیندهایی که به شکلی زندگی آنها را تحت تأثیر قرار می‌دهد ، مهم به نظر می‌رسد و در مورد بسیار مهمّ اخیر در قالب پروژه مشارکتی جویباره تلاش شده تا با فراهم آوردن مفاهیمی چون بیشتر مشارکت اجتماعی کامل مردم در همه زمینه‌ها ، امکان بهترین راهکارهای مداخلاتی به عنوان ابزاری برای تجدید حیات شهری در بخش بافت فرسوده به صورت الگویی انجام شود.

         

                  لازم به ذکر است مردم واری ، عدالت ‌مداری و خودکفایی در تمام افق‌ها و از جمله احیاء و حفظ بافت کالبدی و اجتماعی ، لحاظ مورفولوژی و دانه‌بندی صحیح بافت ، اصلاح فرم پلاکها و وضعیّت چیدمان آنها بدون جابه جایی و تغییر کلّی ،  تعدیل سرانه‌های مسکونی ، خدماتی و ... ، اصلاح شبکه معابر و دسترسی‌ها از ارکان طرح مذکور می‌باشد که در راستای تشویق عمران خودجوش مردمی و اهداف مدیریت حمایتی و اعتماد آفرین مسئولین و بی‌شک نقطه عطفی در راهگشایی و حلّ معضل بافت فرسوده سراسر کشور خواهد شد.

         

            گام های شمرده بهسازی در الگوی جویباره

         

          1- بررسی ومطالعه دقیق وضع موجود در یک بلوک شهری ، مسائل ،مشکلات ، نیازها و اتّخاذ سیاست های کل راهبردی در بهبود وضعیت موجود؛                                   

        2- طراحی شهری بلوک بدون در نظر گرفتن حدود مالکیت وکاربریها وتهیه طرح پیشنهادی جامع وتفصیلی (تعیین حدود کاربری ها ، میزان عرصه خدمات مورد نیاز ، اصلاح معابر ، گذرها و ...)؛

         

           3- تعیین سهم زمین تخصیصی برای انواع کاربری و محاسبه میزان تفاوت نسبت به وضع موجود و محاسبه میزان کاهش یا  افزایش کاربری های مختلف از جمله املاک مسکونی؛ 

            4- پیشنهاد اولیّه فرم و چیدمان پلاک ها در طرح پیشنهادی با حدّاقل تغییر فرم وجابه جایی محل و با در نظرگرفتن برآورد اولیّه کاهش زمین؛

         

          5- تعیین قیمت املاک قبل و بعد از انجام طراحی پروژه بر اساس ارزش نسبی املاک (محاسبه امتیاز هر قطعه با در نظرگرفتن عواملی چون مساحت ، تراکم ، دسترسی ، مرغوبیت و ... ، سنجش نسبت این امتیازها در کلّ قطعه با قیمت متوسط هر متر مربع و استخراج قیمت نهائی آن؛

         

          6- محاسبه مقدار کاهش املاک مسکونی حاصل از تفاوت کاربری مسکونی قطعه قبل و بعد از پروژه؛                                 

         Sk = Sa - Se

         

             Sk : مقدار کلّ کاهش کاربری مسکونی

         

             Sa : مساحت کاربری مسکونی قبل از پروژه

         

           :  Se  مساحت کاربری مسکونی بعد از پروژه

         

          7- توزیع عادلانه کاهش زمین مسکونی بین کلیه املاک قطعه؛

         

          محاسبه ski

         

          Ski = Sk ( Si / ∑Si . 1 / N ( Rei / Me – Rai / Ma )  

          : Ski     متوسط قیمت هر متر مربع ملک بعد از پروژه

         

           :Sk    مقدار کلّ کاهش کاربری مسکونی بعداز پروژه

         

            Rai : قیمت هر متر مربع ملک در وضع موجود 

            : Si سهم هر ملک از کاهش زمین مسکونی قطعه

         

             Me : مساحت هر پلاک در وضع موجود

         

          : ∑Si  قیمت هر متر مربع پلاک بعد از پروژه

        : Rei    مجموع مساحت پلاکهای وضع موجود 

               N: تعداد پلاک                                                                         

         

             : Ma متوسط قیمت هر متر مربع ملک در وضع موجود

         

         

         

         

        8- محاسبه هزینه های اجرایی طرح پیشنهادی تا رسیدن املاک مسکونی قطعه به مرز خودکفایی در ادامه ساخت و ساز(هزینه تخریب و آماده سازی + هزینه ساخت ملک ، تا اتمام فونداسیون و بهره برداری از تسهیلات ویژه بافت فرسوده(

         

          هزینه تخریب و آماده سازی (تخریب ساختمان – برچیدن فرش کف بوته کنی خاک برداری – حمل

         

          نخاله خیابان کشی،,احداث جوی و جدول ، ترمیم تأسیسات)  Rha1=

         

          هزینه ساخت * 20% * 70% * مساحت کاربری مسکونی بعداز پروژه+ هزینه آماده سازی = Rha

         

          9- توزیع عادلانه هزینه های اجرایی طرح پیشنهادی در بین کلیه املاک قطعه به صورت کاهش مجدد زمین و جمع این کاسته ها در قالب زمین ذخیره (سهم هر پلاک از کل هزینه اجرایی تا اتمام فونداسیون؛

         

                 زمین ذخیره به زمین هایی اطلاق می شود که از جمع کاسته های مجدد املاک پدید آمده که با رهن و یا فروش آن هزینه های اجرایی طرح تأمین می گرد.

         

           Rhai= سهم هر پلاک از کلّ هزینه تا اتمام فونداسیون

         

          Rhai = Rha*Sei/Ssei*Rei/Me

         

          Rhai/Rei = کاهش مجدّد زمین

         

          10- محاسبه مساحت نهایی هر پلاک :

         

          S=Sei – Shai

         

          Sei= Si - Ski

         

           S: مساحت نهایی پلاک بعد از پروژه

         

           Si: مساحت هر پلاک در وضع موجود

         

           Ski : سهم هر ملک از کاهش زمین مسکونی قطعه

         

           Shai: سهم هر ملک از کاهش زمین جهت توزیع هزینه ها 

         11- تعیین فرم و چیدمان پلاک ها در قطعه بر اساس مساحت نهایی محاسبه شده ، موقعیت قبلی پلاک ها ، کیفیت تجمیع زمین ذخیره و ...

         

          12- تعیین نهایی موقعیّت و کاربری زمین های ذخیره :

         

          (ترجیحأ زمین ذخیره با کاربری عمومی  قطعه مثلأ مسکونی در نظر گرفته می شود تا ضمانتی باشد بر محاسبه اقتصادی هزینه های اجرایی طرح)

         

          13- ارائه پیشنهادات طراحی در تفکیک ، تجمیع و جا به جایی پلاک های جدید برای اصلاح و بهبود  موقعیت املاک ، مورفولوژی و دانه بندی بافت و پر و خالی مناسب پلاک ها در قطعه تا رسیدن به الگوی خانه های مستقل و با نشاط (نه الگوی آپارتمانی شراکتی )

         

         14-مذاکره و طرح بحث با مردم (تشکیل جلسات توجیهی از طرف دفتر مشارکت های مردمی بین مردم و مسئولین پروژه)

         

          15- تشکیل تعاونی نوسازی ساکنین و انتخاب اعضای هیأت مدیره و مدیر عامل به عنوان کارفرمای پروژه

         

          16- همکاری دفتر مشارکت های مردمی و تعاونی نوسازی مردمی و انعقاد قرارداد جهت اجرای طرح

         

          17- شورای نوسازی متشکّل از تعاونی نوسازی مردمی ، دفتر مشارکت های مردمی و مشاور ، نظر ساکنین  را  بر طرح ، هدایت و اخذ می کند و بر اساس نظر نهایی توافقی ، تغییرات لازم اعمال و طرح نهایی مورد تأئید شورا ، تهیه و تصویب می شود.

         

          18- دفتر مشارکت های مردمی با همراهی مشاور پروژه ، مصوبه کلّی طرح را از کمیسیون ماده 5 اخذ می نماید.

         

          19- مشاور ، طرح معماری پروژه را بر اساس مصوّب کمیسیون ماده 5 ونیز لحاظ اصول و ضوابط بافت ارزشمند تاریخی تهیه  و پس از تعامل با ساکنین به تأیید نهایی شورای نوسازی می رساند.

         

          20- نقشه های اجرائی طرح مصوّب توسط مشاور تهیه و پس از تصویب ، با هماهنگی های لازم که توسط دفتر مشارکت های مردمی صورت می پذیرد ، اجرای طرح آغاز می شود.

         

          21- دفتر مشارکت های مردمی جابه جایی و اسکان ساکنین محل را در طول اجرای پروژه ، برنامه ریزی و تمهیدات لازم از جمله ارائه تسهیلات یا محل مناسب را پیش بینی و پی گیری می نماید.

         

          22- کلیه پلاک های ثبتی بر اساس نقشه های اجرائی تجمیع و بر اساس طرح تفکیکی که قبلأ به تأیید مالکین رسیده ، مجددأ تفکیک خواهد شد.

         

          23- اسناد مالکیت جدید به نام مالکین با اقدام مجری و توسط اداره ثبت صادر و تحویل آنها می گردد.

         

        نام:
        پست الکترونیک:
        شرح نظر:
         
        0 0
        آیا این مطلب را می پسندید؟ بله خیر